Coup de froid sur le marché immobilier de Shanghai ?

Il semblerait que le marché de l’immobilier résidentiel à Shanghai donne des signes de fatigue comme en témoigne l’article que j’ai traduit ci-dessous. Le plongeon est brutal, 54% par rapport au mois de Janvier. Les observateurs attribuent cette chute d’une part au nouvel an chinois et d’autre part aux effets de la politique de resserrement du crédit du gouvernement central.

L’article mentionne également d’autres mesures à l’étude pour dégonfler la bulle immobilière. L’une d’elles est liée au transfert des terres. Il faut comprendre qu’en Chine,  le gouvernement est propriétaire des terres et il les loue pour une durée déterminée. 

En fait ceux sont les gouvernements locaux (provinciaux ou ville-province comme Shanghai) qui gèrent les terres se trouvant sous leur juridiction.

Si aux Etats-Unis la bulle immobilière a été alimentée par les individus qui s’endettent pour acheter un bien, en Chine ceux sont les gouvernements locaux qui empruntent des sommes colossales pour  monter un réseau d’entreprises allant de la construction à la location.

Et le pire c’est en fait qu’ils alimentent deux bulles, la première concerne le coût de la location des terres (le transfert des terres) qui atteint des sommets et la seconde concerne le prix de vente au mètre carré qui lui aussi devient incontrôlable.

Vous trouverez ici un article intéressant sur ce sujet. J’essaierais de le traduire quand j’aurais un peu plus de temps.  Pour les auteurs de cet article l’implication des gouvernements locaux et les sommes en jeu rendent très difficile (pour ne pas dire impossible) le contrôle de la bulle immobilière. 

Traduction de l'article "Shanghai's property market catches cold"

Alors que la flambée des prix du logement demeure à l'échelle nationale l'un des sujets d’actualité les plus brûlants pour les députés qui assistent à la session annuelle du Congrès national du peuple à Beijing,  il semblerait que le marché immobilier de Shanghai soit victime d’un coup de froid.

Les ventes de logements neufs, sauf ceux qui sont assimilés à la relocalisation des résidents  en vertu des plans de réaménagement urbain, a plongé 54% pour s’établir à 320.000 mètres carrés vendus en Février. Le plus petit volume enregistré par  le Shanghai UWIN Real Estate Information Services depuis qu’il a commencé à suivre le marché local en 2005.

C’est la deuxième baisse mensuelle consécutive de plus de 50 pour cent depuis que le gouvernement central  a durci sa politique sur les prêts bancaires,  dans le but de contenir la bulle immobilière.

Monsieur Lu Qilin, chercheur à Shanghai UWIN, a déclaré « Le volume des transactions de logements neufs dans les deux premiers mois de cette année a été le plus bas enregistré au cours des dernières années, bien que le début de l’année est généralement une période creuse pour les ventes de logements dans le pays en raison du Nouvel An lunaire ».

Il rajoute « Les vendeurs qui ne veulent pas baisser les prix soutenus par une pénurie de biens immédiatement disponibles , associée à des incertitudes quant à savoir si le gouvernement va continuer à mettre en œuvre une politique visant calmer un marché immobilier en surchauffe, tout cela a contribué au gel actuel du sentiment acheteur. »

Le gouvernement central est face à un dilemme,  en encourageant l’accès au crédit pour stimuler l’économie,  il assiste à la flambée des prix des logements mais il ne veut pas créer des bulles qui pourraient menacer la croissance.

Parmi les remèdes préconisés,  celui qui  est le plus cité lors de la Conférence consultative  du Comité national politique du Peuple chinois consiste en un système d'enchères, afin que le prix ne soit pas le seul facteur déterminant. Il est également question de réfléchir à  des moyens de réduire la dépendance excessive des gouvernements locaux  quand aux revenus qu’ils tirent du transfert des terres.

Plus de 1,08 milliards de yuans (158 milliards de dollars) ont été recueillies à partir de transferts de terres dans 70 grandes villes chinoises l'année dernière, soit une augmentation de 140 pour cent par rapport à 2008, selon le China Index Academy, un important organisme de Recherche sur les biens immobiliers.

En dépit de la faiblesse de volumes de ventes à Shanghai, les prix sont restés obstinément soutenus. En Février à Shanghai, le prix moyen d’un logement neuf a chuté de 1,3 % par rapport à Janvier pour s’élever à  19696 yuans par mètre carré. Mais cette baisse reflète principalement les ventes de maisons situées dans des zones périphériques de la ville, donc moins chères.

Selon les recherches de UWIN, le volume de nouveaux logements situés au-delà de la rocade extérieure à plus que doublé en Février, ce qui représente 28 % du total des ventes. Ventes qui sont  en hausse de 16 % par rapport à Janvier.

Ce sont les quartiers au centre des grandes villes qui affichent toujours des prix élevés, en grande partie à cause d’une pénurie d'approvisionnement. Dans le climat de morosité actuel, de nombreux promoteurs immobiliers ont été réticents à mettre leurs biens immobiliers sur le marché.  Ce qui explique la chute de 70% de mise à disposition de nouveaux logements  (220.000 mètres carrés) sur le marché, après un plongeon de 47% par rapport à Janvier,  toujours selon les statistiques de l’UWIN.

Source: Shanghai Daily, March 11, 2010

http://www.china.org.cn/business/2010-03/11/content_19583634.htm