Voilà un titre volontairement provocateur mais je voudrais partager avec vous les réflexions de plusieurs chercheurs qui affirment, concernant l’immobilier chinois, qu’il y a deux bulles qui s’alimentent, l’une concerne la vente (ou plutôt le transfert) des terrains et l’autre la vente des biens immobiliers. Le transfert des terrains est une spécificité toute chinoise due à une asymétrie dans le partage des revenus entre gouvernements locaux (provinces) et gouvernement central.
Un retour dans le passé s’impose,
A partir de 1994 avec la « Fiscal and Tax Reform », la répartition
des taxes entre le gouvernement central et les gouvernements provinciaux
changent. On assiste à la création d’une nouvelle taxe, une TVA à 17%, qui se
partage entre les provinces (25%) et le gouvernement central (75%).
Par ailleurs les impôts collectés auprès des particuliers vont au gouvernement central. Les gouvernements provinciaux collectent quant à eux, les impôts sur les sociétés et sur l’immobilier. Dans le secteur immobilier s'y trouve une spécificité toute chinoise qui est le « land transferring fee ». La Terre appartient à l’état central, mais les provinces ont l’autorisation de fixer le prix des parcelles à leur convenance, de les transférer (pour une durée déterminée) à un tier et de conserver les recettes.
Les revenus issus des taxes déclinent de 80% en 1993 à 45% en 1994 alors que les dépenses fiscales au niveau local passent de 68% en 1990 à 75% en 2004. Le tableau ci-dessous [1] montre l’asymétrie depuis les années 80 jusqu’à 2006 entre les revenus et les dépenses au niveau central et local (province).
Et si on regarde Shanghai on a la courbe suivante [2]:
Les provinces avec la
croissance qu’a connue la Chine ces dernières années font face à des dépenses
croissantes avec un gouvernement central qui prélève une dime de plus en plus
lourde. Alors les provinces ont trouvé la solution, l’immobilier et la vente des terrains constructibles (et non
constructibles) ! Et cela devient vite la première source de revenus des
provinces, prenez par exemple Shanghai, sur les 9 premiers mois de l’année
2009, les revenus provenant du programme « land transferring fee » s’élèvent
à RMB 65.2 Milliards alors que la totalité des recettes fiscales sur la même
période s’élève à RMB 174.5 Milliards [2]!
Les choses se compliquent
quand les conflits d’intérêts (pour ne pas dire corruption) s’invitent dans l’équation.
Les dirigeants locaux ont vite compris qu’ils avaient matière à devenir riche,
très riche et très vite. Alors ils créent des agences immobilières, achètent les terrains ou les revendent en
prenant des plus values substantielles ou bien participent à des programmes de
constructions.
On assiste à une
spéculation sur les prix des terrains qui se répercutent sur le prix du bien
final. Si le gouvernement central veut contrôler la bulle immobilière il doit
aussi contrôler la bulle liée au transfert des terrains ce qui veut dire
contrarier les intérêts des gouvernements locaux – là est le réel problème !
Alors Monsieur Yun Xiaosu, vice-ministre des ressources et de la terre a
annoncé le 24 Mars l’arrêt temporaire du transfert des terres le temps de
réfléchir à un nouveau système de vente moins spéculatif [4].
Au cours des cinq dernières années, le prix moyen d’un bien
immobilier dans Shanghai a doublé pour atteindre le chiffre record RMB 14, 986
($ 2204) par mètre carré, selon le service de l’information immobilier de Shanghai
UWIN, dépassant de loin l'augmentation du revenu de la classe moyenne. Dans
le centre de Shanghai le prix du mètre carré atteint RMB 34, 638 ($ 5094).
Dans la culture chinoise,
quand un jeune homme veut se marier, la tradition veut qu’il achète une maison
ou un appartement avant de faire sa demande. Le salaire moyen d’un jeune homme
de 25 ans est de RMB 45 000 ($ 6600). En général en Chine, l’acompte à
verser lors de la promesse de vente correspond à 30% de la valeur du bien.
Disons que notre jeune homme souhaite acquérir un bien de 60 mètres carrés, il
lui en coûtera RMB 900 000 au prix moyen mentionné ci-dessus. Cela veut
dire qu’il doit verser un acompte de RMB 270 000 ! Comment faire avec
un salaire annuel de RMB 45 000 ? Et bien ce sont les parents qui
apportent les économies d’une vie pour réaliser le rêve de leur fils.
Ce que je veux montrer
dans cet exemple c’est que des familles engloutissent les économies d’une vie
(à tout le moins une grande partie) pour aider leur enfant à acquérir un bien
dont la valeur aujourd’hui est entre les mains de spéculateurs. Que va-t-il se
passer quand soudainement la valeur de ce bien sera diviser par 2, 3 … C’est là
le danger, ruiner des générations de chinois qui ont économisées toute leur
vie.
La vidéo ci-dessous vous
donne une idée de la difficulté pour un jeune chinois de trouver un appartement
« décent » - vous comprendrez en regardant la vidéo.
[1] “Assymetry of local sharing tax system in China” by Professor ZHOU Lianshi. China Shanghai Administration Institute, Department of Economics
[2] “China’s housing buble”, Dexin Zhou, The ICA (India China America) Institute
[3] “Why China Can't Cool Its Overheated Real Estate Boom”, Charles Hugh Smith, Daily Finance
[4] “Sales of residential land temporarily halted”, Wang Qian, China Daily.
Les prix de l'immobilier en chine sont sortis, la bulle devient énorme il va encore grandir puis exploser.Je trouve que cette immo ressemble à celle de 1990 à Paris avec enormement de spéculation faites par les bqs , les compagnie d'assurance, ... .
Ma question est la suivante comment "profiter" de cet éclatement.
Nouriel Roubini n’est guère optimiste. Dans une interview video, il estime que la réponse politique actuelle à la crise peut mener à la prochaine bulle. Il pointe le fait que dans les grandes économies mondiales l’argent peut être obtenu à un taux proche de zéro ce qui génère des liquidités énormes à la recherche d’investissements.
PLUS DE ROUBINI EN SUIVANT :
Selon l’économiste qui a vu venir la crise immobilière US avant tout le monde, des bulles sont déjà en formation dans les matières premières, l’immobilier en Asie et dans les marchés émergents.
« Nous créons actuellement les fondations de la prochaine bulle qui peut mener à la prochaine crise financières dans deux ou trois ans » affirme-t-il.
Oui, reconnaît le professeur d’économie, cette masse de liquidités peut faire grimper le cours des actions en Bourse. Mais, d’un autre côté, les économies en Europe et au Japon restent faibles et on constate une surchauffe en Chine. Après le rally, il pourra donc y avoir une correction boursière pour refléter la faiblesse de l’économie.
Et de conclure : « La politique de l’argent facile, défie les lois de la gravité ».
EN LIEN Pour voir la video,cliquez ici.
source : echo mai10
BILLET PRECEDENT : Nouriel Roubini : “Une implosion de l’euro ne peut pas être exclue” (cliquez sur le lien)
EN COMPLEMENTS :
Rédigé par : JEAN MICHEL | 13 mai 2010 à 21:31